Продавец недвижимости в Сочи: какие риски проверить

Продавцу недвижимости в Сочи юрист проверяет прежде всего, есть ли у него право распоряжаться объектом без чужого согласия, сколько налога придётся заплатить после продажи и каким способом обеспечить получение денег. Остальные риски вытекают из этих трёх: покупатель отказывается от сделки в последний момент, деньги приходят не полностью, после регистрации поступает претензия о скрытых недостатках или о недостоверных сведениях в договоре. Каждый из них можно снизить ещё до подписания, если правильно составить документы и выбрать способ расчёта.

Сочинский рынок даёт свои поводы для осторожности. Покупатели часто приезжают из других регионов и оформляют ипотеку в своём банке, сделки идут через нескольких посредников, часть расчётов предлагают провести наличными или переводом на третье лицо. Продавцу важно не только найти покупателя, но и закончить сделку так, чтобы к нему не вернулись ни налоговая, ни бывший покупатель с иском. На консультации юрист разбирает документы на объект и проект договора и показывает, где продавец уязвим.

Право распоряжения: кто должен дать согласие на продажу

Собственник по выписке ЕГРН не всегда может продать объект единолично. Первым делом проверяется режим собственности и круг лиц, чьё согласие требуется по закону.

Если квартира или дом приобретены в браке, они по общему правилу являются общим имуществом супругов, даже если право зарегистрировано на одного. Продать такой объект можно только с нотариально удостоверенным согласием второго супруга. Это касается и бывших супругов, если имущество не было разделено после развода. Супруг, чьего согласия не спросили, может оспорить сделку в течение года после того, как узнал о ней.

Доли и сособственники

Если долю собираются продать постороннему, у других сособственников есть преимущественное право выкупить её на тех же условиях. Каждому из них продавец письменно сообщает, что продаёт долю, за какую цену и на каких условиях. Если в течение месяца они не воспользовались правом, долю можно продавать третьему лицу. Договор отчуждения доли удостоверяется нотариально. Ошибка в извещении позволяет сособственнику через суд требовать перевода на себя прав покупателя.

Несовершеннолетние и материнский капитал

Если среди собственников есть ребёнок или жильё покупалось с материнским капиталом, нужно предварительное разрешение органа опеки. Опека обычно требует, чтобы ребёнок получил равноценную долю в другом жилье. Этот этап занимает время и должен быть заложен в график сделки до внесения задатка покупателем.

Продажа через представителя

Многие продавцы сочинской недвижимости живут в другом городе и оформляют сделку по доверенности. Её удостоверяет нотариус, и в тексте нужно точно перечислить полномочия: подписать договор, подать документы на регистрацию, получить деньги или открыть аккредитив на имя собственника. Безопаснее, когда деньги поступают на счёт самого продавца, а представитель только подписывает документы. Ненужную доверенность отменяют через нотариуса, после чего отметка об отмене появляется в открытом реестре.

Пакет документов продавца и налоговая сторона сделки

Продавец готовит документы, подтверждающие его право и чистоту объекта. Как правило, покупателю показывают паспорт, документ-основание права (договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство), выписку ЕГРН недавней даты, справку о том, кто зарегистрирован в квартире, нотариальное согласие супруга либо подтверждение, что в момент покупки брака не было, а также справки об отсутствии задолженности за коммунальные услуги и взносы на капремонт.

Налог на доходы физических лиц зависит от того, как долго и на каком основании объект находился в собственности. Налоговый кодекс РФ освобождает доход от продажи жилья при соблюдении минимального срока владения.

Если срок не выдержан, доход можно уменьшить на подтверждённые расходы на покупку или на фиксированный имущественный вычет. Доход от продажи для налога принимается не меньше 70 процентов кадастровой стоимости объекта. Поэтому занижение цены в договоре не снижает налог, а создаёт продавцу лишние риски. Отчитаться декларацией нужно до 30 апреля года, следующего за продажей, а заплатить налог до 15 июля.

Сроки, которые продавцу нельзя упустить

Первым продавца связывает срок, указанный в соглашении о задатке или предварительном договоре. Когда дата прошла, основной договор не подписан и никто из сторон не предложил другой подписать его, обязательства прекращаются. Получив задаток, продавец отвечает за срыв сделки по своей вине двойной суммой, поэтому дату нужно выбирать с запасом на получение справок и согласий.

Второй срок касается выписки жильцов. Покупатель почти всегда требует, чтобы продавец и члены его семьи снялись с регистрационного учёта до определённой даты. Если в квартире зарегистрированы родственники, которые не хотят выписываться, обещать дату нельзя, пока они письменно не подтвердили согласие.

Сроки налоговой отчётности

После продажи, совершённой раньше минимального срока владения, налоговая инспекция получает сведения из Росреестра и ждёт декларацию. Если её нет, налоговый орган сам рассчитывает налог без учёта расходов, исходя из кадастровой стоимости, и начисляет штраф. Продавцу лучше подать декларацию вовремя и самому заявить расходы или вычет.

Договорённости с покупателем до основного договора

Предварительное соглашение для продавца — способ закрепить покупателя и защитить себя от затянутых переговоров. Юрист проверяет, чтобы в нём были учтены интересы продавца, а не только покупателя.

В соглашении стоит прописать:

• сумму задатка и указание, что это именно задаток, а не аванс;
• срок, до которого покупатель обязан получить одобрение банка, если он берёт ипотеку;
• последствия отказа банка в кредите: возвращается ли задаток;
• кто оплачивает услуги нотариуса, аккредитив и сопутствующие расходы;
• когда продавец освобождает квартиру и отдаёт ключи;
• перечень мебели и техники, которые остаются в квартире.

Аванс, в отличие от задатка, возвращается покупателю при любом срыве сделки. Если в документе написано «аванс» или формулировка неоднозначна, суд обычно толкует сумму как аванс. Продавцу, который снимает объект с продажи на время ожидания, это невыгодно.

Опасные обещания в переписке и заверения в договоре

Продавец в разговорах с покупателем и риелтором охотно рассказывает об объекте: «ремонт делали два года назад», «соседи тихие», «перепланировка согласована», «долгов нет». В переписке такие сообщения сохраняются и в споре становятся доказательством того, что продавец дал заверения. Если сведения окажутся недостоверными, покупатель вправе требовать возмещения убытков или расторжения договора.

Юрист советует проверить каждое утверждение, которое продавец готов дать письменно, и не обещать того, что не подтверждено документом. Например, перепланировка считается согласованной, только если изменения внесены в технический план и сведения ЕГРН. Если согласования нет, честнее сказать об этом сразу и учесть в цене.

Ещё один источник риска — просьбы покупателя. Предложение перевести часть денег на карту родственника, указать заниженную цену или подписать расписку до фактического получения денег опасно для продавца. Расписка о полной оплате лишает его возможности доказать, что деньги не поступили.

Расчёты, регистрация и спор после сделки

Продавцу удобнее всего получать деньги через аккредитив или безналичный расчёт, который раскрывается после регистрации перехода права. Продавец видит, что покупатель внёс сумму в банк, а банк перечисляет её продавцу после предъявления выписки ЕГРН на нового собственника. Наличный расчёт через ячейку тоже возможен, но требует проверки купюр и чёткого условия о доступе.

Если продажа идёт в рассрочку, по ГК РФ объект до полной оплаты по общему правилу находится в залоге у продавца. Это обременение регистрируется вместе с переходом права, и покупатель не сможет перепродать квартиру, не рассчитавшись. Снимается залог совместным заявлением сторон после последнего платежа.

Когда спор уходит в Росреестр или суд

Регистрацию в Росреестре нередко приостанавливают, если не хватает документов, на объект наложен арест или в договоре допущена ошибка. Продавец получает уведомление с причиной и устраняет недостаток до истечения срока приостановления. Если покупатель не платит после регистрации, продавец требует оплату или расторжение договора через суд. Спор о правах на объект пойдёт в тот районный суд Сочи, к территории которого относится недвижимость. Если покупатель предъявил претензию о недостатках, юрист оценивает, были ли они оговорены при продаже и видны при осмотре: за недостатки, о которых покупатель знал, продавец не отвечает.

Когда продажу можно считать завершённой

Для продавца сделка закончена не в день подписания договора и даже не в день регистрации. Завершённость проверяется по набору конкретных признаков: деньги поступили полностью на счёт продавца или выданы из ячейки, переход права зарегистрирован, квартира передана по акту с указанием показаний счётчиков, продавец и его семья сняты с регистрационного учёта, лицевые счета закрыты или переоформлены.

Акт приёма-передачи для продавца так же важен, как договор. В нём фиксируется состояние квартиры и отсутствие претензий у покупателя к качеству. После подписания акта покупателю сложнее заявить о недостатках, которые можно было обнаружить при обычном осмотре.

Последний шаг — налоговый. Если декларация нужна, юрист подскажет, какие документы о расходах собрать и как заявить вычет. Если доход освобождён от налога, декларацию подавать не требуется, но документы о сроке владения стоит сохранить на случай запроса инспекции.

Опишите объект, основание, по которому он у вас в собственности, и этап переговоров с покупателем, приложите выписку ЕГРН и проект договора. По ним юрист укажет риск, который закрывать первым.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта consultsochi@gmail.com.